Перестройка в стройке

В эти выходные строители отмечают профессиональный праздник. Причем один «подарок» — от федерального правительства — они уже получили. С 1 июля вступили в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве», которые должны в корне изменить ситуацию на рынке.

Дан указ на улучшение

Открывая совещание по вопросу жилищного строительства, в котором приняли участие чиновники, представители банковского сектора и застройщики, губернатор Алексей Дюмин сразу подчеркнул: в «майском» указе президента, определившем национальные цели развития страны до 2024 года, четко обозначена цель на улучшение жилищных условий. А значит, важно ежегодно увеличивать объем вводимого жилья.

В целом в сфере жилищного строительства в Тульской области, судя по докладу министра строительства и ЖКХ Элеоноры Шевченко, дело обстоит более-менее нормально: с 2013 года наблюдается устойчивая тенденция роста показателя ввода жилья — с 300 тысяч квадратных метров в год он вырос до 650–700 тысяч. За первое полугодие нынешнего года введено в эксплуатацию 295,5 тысячи квадратных метров жилья, что на 63,4% выше аналогичного показателя прошлого года. В принципе, министр считает, что при таких темпах вполне реально достичь запланированного на нынешний год объема в 700 тысяч квадратных метров.

Положительной динамике в сфере жилищного строительства регион во многом обязан государственной программе переселения граждан из аварийного жилого фонда. За время ее действия в области построено 469 тысяч квадратных метров жилья. Впрочем, закрыть вопрос с домами, не пригодными для проживания, пока не удалось, и на смену федеральной программе пришел региональный проект, в рамках которого на средства бюджета области до конца 2018 года должны расселить порядка 14 тысяч квадратных метров жилья.

Вечный квартирный вопрос волнует не только тех, кому потолок грозит в любой момент рухнуть на голову. А объективного экономического закона спроса и предложения пока никто не отменял — чтобы домов строили больше, нужны те, у кого будет возможность приобретать квартиры в этих домах.

Надо сказать, финансовые механизмы стимулирования строительства жилья, направленные на поддержание покупательской способности граждан и повышение доступности ипотечного кредитования, в регионе работают. Последние три года мы занимаем 4-е место в ЦФО по количеству выданных ипотечных кредитов. И дело здесь не только в том, что банковский сектор, пусть и со скрипом, но смягчает условия ипотеки. Многие могут значительно облегчить кредитное бремя, воспользовавшись преимуществами областных проектов. Так, по словам Э. Шевченко, гражданам, проживающим в не пригодных для этого помещениях, многодетным и молодым семьям предоставляются социальные выплаты.

Перспективными выглядят и запущенные в этом году Фондом ипотечного кредитования Тульской области пилотные продукты льготного ипотечного кредитования «Свой дом» со ставкой 6,25% и «Доступное жилье» со ставкой 7% годовых. К примеру, проект «Свой дом» позволяет получить займ до трех миллионов рублей на строительство собственного жилья молодым семьям, семьям с двумя и более детьми, педагогам, медикам, работникам оборонно-промышленной отрасли. К слову, средняя стоимость строительства дома площадью порядка 150 квадратных метров под чистовую отделку, по оценке специалистов, в регионе составляет 2–2,5 миллиона. Это, можно сказать, уникальная возможность — никаких даже близких аналогов банки сегодня не предлагают.

Существует и перспектива поддержки федерального центра. Сейчас Минстрой РФ вместе с субъектами начал работу по формированию регионального проекта «Жилье». Его приоритет — комплексное развитие территорий, подразумевающее одновременное строительство и перекладку инженерных сетей. При таком подходе ресурсоснабжающие организации выступят в качестве основных партнеров застройщиков.

Закон суров

Насколько эффективными будут пилотные региональные программы и что за проект выйдет в итоге у федерального Минстроя, говорить еще рано. В нынешних же условиях самым демократичным, а потому распространенным механизмом приобретения жилья остается долевое строительство. И популярность его, даже с учетом объективных рисков, не ослабевает — только в Тульской области 40 застройщиков работают с привлечением денежных средств участников долевого строительства на 130 объектах.

Работают, прямо скажем, с переменным успехом: наряду со счастливыми обладателями собственных квартир немало и тех, кто годами любуется на фундаменты и недостроенные коробки, судится и требует от властей решить вопрос обманутых дольщиков.

Власти, похоже, порядком уставшие от бесконечных вялотекущих скандалов, послушались и внесли масштабные изменения в закон о долевом строительстве. Как рассказал начальник инспекции Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору Сергей Гончаров, документ ужесточает требования к компаниям-застройщикам для защиты прав дольщиков.

В первую очередь изменилось само понятие «застройщик». Теперь им может выступать только хозяйственное общество, которое имеет как минимум трехлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров. Также введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это значит, что работать сразу по нескольким разрешениям на куче объектов одновременно нельзя.

— Введены новые требования к финансовой устойчивости застройщика,— сказал С. Гончаров.— Так, его собственные средства должны составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта. При этом застройщик теперь не может осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Ограничены отдельные статьи расходов. К примеру, затраты на коммуналку, связь, аренду нежилого помещения для размещения органов управления и работников, не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства. А совокупный размер авансовых платежей, подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий, проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, строительства инженерных сетей, подготовки документации по планировке территории, строительства инфраструктуры не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

У закона очень серьезная «репутационная» составляющая. Судимости учредителей, неисполненные обязательства по предыдущим объектам, нарушения сроков и ряд других факторов могут стать основанием для отказа в выдаче разрешения на привлечение средств дольщиков. Структура компании должна быть максимально прозрачной, а сведения о ней и ее руководителях — доступными.

Принципиально важный момент — усиление банковского участия в процессе долевого строительства. С первого июля даже для уже реализующихся проектов предлагают ввести банковское сопровождение. Теперь каждый застройщик должен открыть специальный счет в уполномоченном банке и только с него вести все расчеты. При этом кредитно-финансовая организация будет отслеживать целевое назначение всех операций, а в случае, если проект стартовал после вступления в силу новых требований, банк имеет право даже приостановить платежи, если возникнет подозрение нецелевого использования средств.

— Закон предусматривает поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием так называемых эскроу-счетов,— добавил начальник инспекции по государственному архитектурно-строительному надзору.— В этом году соблюдение такой нормы носит добровольный характер, а с 1 июля 2019 года оно станет обязательным. При этом денежные средства граждан на эскроу-счетах будут застрахованы на сумму до 10 миллионов рублей. Средства с них застройщики смогут получить только после ввода объектов в эксплуатацию. Такой механизм создан для постепенного отказа от долевого строительства.

Сказанное Сергеем Гончаровым не означает, что на плечи застройщика ляжет дополнительная финансовая нагрузка. Банковские специалисты отмечают, что использовать собственные средства для погашения процентов и основного долга не придется — при работе с эскроу-счетами будут применяться отсрочки платежей.

Чиновник заверил, что в Тульской области к работе по новым правилам готовы. Однако глава региона предпочел на слово особо не верить, предоставив слово непосредственно самим «готовым».

Всё хорошо, прекрасная маркиза

От лица региональных застройщиков высказался генеральный директор одной из крупных тульских компаний Виктор Щербаков. И монолог его сильно напоминал легендарную песню Леонида Утесова. За бодрым вступлением о том, что работать все готовы и согласны, последовал целый ряд «но». В. Щербаков заметил, что больше всего строителей беспокоит принцип «одного разрешения». По его словам, такой подход может навредить компаниям. Получается, что специалисты, которые занимаются, к примеру, заливкой фундамента, выполнив свою часть, не смогут перейти к следующему объекту и будут вынуждены ждать ввода дома в эксплуатацию. И здесь либо рабочие будут сидеть без дела, либо застройщик окажется вынужден сокращать число сотрудников.

Ситуация на первый взгляд выглядит, конечно, не слишком приятной. Однако если сейчас все говорят о комплексной застройке территории, непонятно, о каком простое вообще идет речь — на строительство жилого квартала со всей необходимой инфраструктурой нужно всего одно разрешение. Кроме того, закон, в конце концов, не вводит запрета на механизмы кооперации и субконтрактации.

Еще одна претензия застройщика новелл законодательства вообще касалась опосредованно — речь шла об оптимизации работы Сбербанка, который централизовал сектор кредитования компаний, сосредоточив соответствующий функционал в столице. Финансовой организации, быть может, так лучше и выгодней, а вот у строителей одни претензии. Оформление документации идет несколько месяцев, общение — исключительно по переписке, банковские представители так и не нашли времени хотя бы раз приехать на объект.

То есть по логике жалующихся строителей выходит, что специалист по заливке фундамента, например, без дела сидеть никак не должен, а банковский служащий, отвечающий за кредитование компаний, которые кредитуются вовсе не каждый день,— сколько угодно…

Но губернатор пообещал по возможности выйти на руководство центрального офиса банка с информацией о проблемах сотрудничества с региональными компаниями.

Подпишитесь на наш канал на Яндекс.Новости