Застройщиков послали на эскроу

С1 июля в России запущен новый механизм финансирования жилищного строительства, подразумевающий отказ от использования договоров долевого участия (ДДУ) в пользу банковского кредитования и иных форм финансирования (счета эскроу). Власти предполагают, что таким образом определение «обманутые дольщики» со временем канет в Лету за ненадобностью. 

Нет обманутых дольщиков, есть проблемные объекты

История долевого строительства в России началась в середине 90-х годов, когда прекращение бюджетного финансирования и отсутствие доступного проектного финансирования поставили отрасль перед выбором: остановка комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях. И буквально лет через пять после того, как застройщики для реализации своих проектов стали привлекать средства граждан, на всю страну разразился скандал с коммандитным товариществом «Социальная инициатива», который хорошо помнят жители нашего региона старше 35 лет. Тогда же впервые перед большинством субъектов РФ встала проблема обманутых дольщиков.

Казалось бы, громкая история о том, как люди теряли большие деньги, доверившись обещаниям о квартирах по цене заметно ниже рыночной, должна была напрочь отбить охоту рисковать, но нет. Механизм строительства с использованием договоров долевого участия прижился, и пусть в новостях с завидной периодичностью появляются новости то об одной, то о другой замороженной стройке, поток желающих сэкономить на вложениях в недвижимость не иссякает. Доверчивые и далеко не всегда осведомленные о ситуации на строительном рынке граждане продолжают нести деньги в коммерческие структуры, а потом искать или даже требовать защиты у государства.

Как рассказал журналистам на пресс-конференции начальник инспекции Тульской области по архитектурно-строительному надзору Павел Мусиенко, в настоящий момент у нас реализуется 98 строительных проектов общей площадью 1  014  855 кв. м, работают 55 застройщиков.

Нашему региону еще повезло — на фоне того, что, к примеру, число обманутых дольщиков Краснодарского края или Москвы исчисляется тысячами, чуть больше 40 человек, значившихся в реестре обманутых дольщиков в 2018 году, кажутся чуть ли не благословением. Сколько людей признаны пострадавшими сейчас — неизвестно, так как официального реестра больше не существует, остались лишь проблемные объекты. Вся остальная информация по новым нормам аккумулируется в АО «Дом РФ». Госкомпания помогает решать проблемы с недостроями в различных субъектах страны. В частности, у нас при ее участии будут заканчивать строительство ЖК «Времена года» и 1 Юго-восточного микрорайона. Правда, для того, чтобы этот процесс начался, требуется определенная корректировка федерального и областного законодательства. Но, как заверил Павел Мусиенко, работа на всех уровнях идет достаточно активно.

Будут, по словам начальника инспекции по архитектурно-строительному надзору, достроены и 8 домов ЖК «Северная Мыза» — подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между областным правительством, инвестором и застройщиком, гарантирующее завершение проекта.

В целом же ситуация с проблемными объектами находится на постоянном контроле власти, правоохранительных структур и надзорных ведомств.

На свои и на заёмные

Понятно, что сидеть и постоянно ждать, в какой момент рванет бочка с порохом под названием «долевое строительство», не нравится никому. Государству в первую очередь. И в сложившейся ситуации проектное финансирование действительно кажется единственным выходом из создавшейся ситуации.

Как пояснил Павел Мусиенко, с 1 июля средства граждан застройщик должен складывать не к себе в сейф, а на специальные банковские счета эскроу. В настоящий момент уже пять региональных застройщиков работают по новому механизму, реализуя при этом пять строительных проектов — 15 домов общей площадью 79 764 кв. м.

Смысл новой схемы в том, что строить дома теперь можно только на средства целевого кредита. Если, конечно, своих не хватает. Деньги же граждан будут храниться на тех самых счетах эскроу в уполномоченных банках высокой степени надежности — открытые источники утверждают, что таковых в стране не более 55. Получить доступ к финансам компания сможет только после того, как передаст квартиры покупателям.

Самый очевидный плюс здесь — необходимость получить одобрение кредита. Банки, как известно, деньги просто так никому не раздают, а значит, проект застройки изучат под микроскопом и при малейших сомнениях в том, что предприятие будет успешным, в деньгах просто откажут.

— Это защитит дольщиков от рисков,— убеждал журналистов Павел Мусиенко.— Если застройщик обанкротится, то дольщик сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве и забрать свои деньги, внесенные на эскроу-счет…

Конечно, это не абсолютная гарантия — банки у нас в стране, как известно, могут разориться в считаные часы, и страхование на эскроу, хоть и повышенное до 10 миллионов рублей, но всё же не бесконечное. С другой стороны, кредитно-финансовые организации повышенной надежности у нас пока чувствуют себя вполне благополучно, а человек, располагающий на покупку недвижимости суммой, превышающей страховой лимит, вряд ли в принципе нуждается в покупке жилья на этапе строительства.

Цена безопасности

Если честно, то механизм со счетами эскроу, который сейчас так активно рекламируют, тоже не кажется идеальным.

Да, он в числе прочего поможет очистить рынок от компаний-однодневок. Теперь вряд ли получится, собрав деньги с населения, начинать строительство дома в Тульской области и одновременно — виллы где-нибудь на Сардинии. Да, гарантии действительно значительно выше прежних, если вспомнить, что долевое строительство — это в первую очередь жилье эконом-класса и средняя стоимость квартиры здесь не превышает трех миллионов. Но…

Оценивая новую схему финансирования жилищного строительства, депутат Тульской областной Думы, член комитета по строительству, жилищно-коммунальному и дорожному хозяйству Владимир Абакумов отметил:

— Что бы у нас в стране ни защищали, в конечном итоге получается, что защищают только банки.

Вот те же эскроу-счета. Проценты на лежащую на них сумму не начисляются. И вознаграждения, как заверил Павел Мусиенко, банку платить не нужно. Правда, есть один нюанс, о котором почему-то, рассказывая об альтруизме финансистов, не упоминают.

Целевой кредит выдается под проценты. Естественно, по мере накопления средств на счетах эскроу процентная ставка снижается с условных 15% примерно до 4%. Но ведь не до нуля же! К тому же, при тех суммах, на которые оформляют займы на строительство МКД, даже 4% — это вовсе не 500 рублей в месяц. И корреспондент «Молодого коммунара» склонен думать, что процентная разница, которую получит банк, пойдет вовсе не на благотворительность или меценатство. Ну и священную неприкосновенность лежащих на эскроу-счетах средств дольщиков, кстати, не проверишь никак — разве только номера купюр всей страной переписывать, а потом кропотливо считать и сверять: не работали ли наши денежки на благополучие того или иного кредитно-финансового учреждения…

Да и застройщик должен откуда-то брать средства на погашение процентов по кредиту. И вариант здесь только один — заложить их в стоимость квадратного метра.

Сам начальник инспекции по архитектурно-строительному надзору не ожидает существенного роста цен на жилье. И это притом, что крупные федеральные застройщики уже по всем каналам проанонсировали «несущественный» рост — в среднем на 15–20%, пока их риэлторы продают новостройки по рефрену «берите сейчас, законодательство изменится — будет гораздо дороже».

Наверняка рост цен в свою очередь скажется и на ипотечном рынке. Процентные ставки, быть может, и не изменятся, зато несомненно изменится сумма, которую нужно будет занимать среднестатистической семье. Потому что стандартная двушка, которая сейчас стоит 2,5 миллиона рублей, с большой вероятностью подорожает до трех миллионов. И это притом, что стандартный размер первоначального взноса граждан редко превышает миллион. Еще два миллиона в ипотеку в разных банках обойдутся примерно в 15–22 тысячи рублей в месяц.

Впрочем, всегда существует вероятность того, что застройщики найдут возможность снизить себестоимость квадратного метра за счет экономии чего-нибудь. Может быть, за счет административного аппарата, а может быть, за счет строительных материалов…

В любом случае, кажется, и застройщикам, и гражданам, намеренным вкладываться в строительство, будет полезно время от времени напоминать себе, что еще Ветхий Завет предупреждал об опасности «кредитов»: «Строящий дом свой на чужие деньги — то же, что собирающий камни для своей могилы»…

Подпишитесь на наш канал на Яндекс.Новости